Vous souhaitez récupérer votre bien donné en location ?
C’est tout à fait possible !
Mais vous devez respecter certaines conditions et ne pas tomber dans certains pièges qui peuvent vous empêcher de récupérer votre bien (connus des locataires qui en profitent…).
Que dit la loi à ce sujet ?
Le congé donné au locataire est régi par les articles 15 et 16 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Vous pouvez donner congé à la date d’échéance du bail éventuellement reconduit tacitement. La date d’échéance est la date à laquelle le bail se renouvelle tacitement.
Exemple : votre bail meublé a commencé le 01/06/2020. Il a été renouvelé tacitement au 01/06/2021. Vous ne pourrez donc pas le résilier avant le 01/06/2022.
Pour être valable, votre congé doit respecter des conditions de fond et de forme sous peine de voir le bail reconduit tacitement.
Dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire, la notification de congé doit :
✓ Être motivée et respecter 1 des 3 motifs autorisés par la loi
– La reprise dite « personnelle » du logement
– La vente du logement
– La reprise pour motif légitime et sérieux
✓ Respecter un délai de préavis minimal de
– 3 mois en location meublée
– 6 mois en location vide (sauf pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales) durée de 6 ans)
✓ Être obligatoirement adressée au locataire par
– Lettre recommandée avec accusé de réception
– Ou acte d’huissier
– Ou remise en main propre contre émargement ou récépissé
Le délai de préavis court à compter de réception du courrier de préavis par le locataire.
PIEGE #1 : Le locataire ne va pas chercher son recommandé
Que se passe-t-il si le locataire ne retire pas la lettre recommandée ?
Si la lettre recommandée n’a pas été remise au locataire (absence ou refus) et vous a été renvoyée, la notification de congé que vous avez donné n’est pas valable.
La majorité des propriétaires pensent que dès lors ils ont envoyé le courrier, le délai de préavis de 3 ou 6 mois commence.
La présentation de la lettre ne fait pas courir le délai de préavis. Le délai court à compter de la signature de l’accusé de réception par le locataire.
Donc si la date limite du délai vous permettant de donner congé au locataire approche, il devient impératif de faire appel à un huissier de justice (démarche payante).
L’huissier va se charger de signifier le congé à votre locataire. Si ce dernier est absent, il laissera un avis de passage et le congé sera valablement donné.
À défaut, le bail sera reconduit pour la durée prévue dans le contrat (1 an bail meublé ou 3 ans bail nu).
Pour sécuriser le process du congé, pensez donc à prendre un mois de marge sur le délai légal pour éviter toute déconvenue.
PIEGE #2 : Le locataire fait annuler votre demande de congés
Vous pouvez donner congés à votre locataire si vous souhaitez vendre votre bien.
La subtilité à connaître : en location vide, vous devez indiquer dans votre courrier de congés le prix de vente et les modalités de paiement.
Pourquoi ?
Parce que le locataire est prioritaire s’il souhaite acheter votre bien. Il a alors 2 mois pour vous répondre. L’absence de réponse vaut refus d’achat.
Sachez que le locataire n’a pas de droit de préemption si vous louez en meublé (donc pas besoin de préciser le prix de vente).
Où est le piège alors ?
Certains propriétaires ont tendance à surestimer le prix de vente du bien : par négligence peut être ou pour s’assurer que le locataire ne fera pas jouer son droit de préemption.
Faites donc très attention à ne pas surestimer le prix du bien (le prix indiqué dans le courrier de congés pour vente).
En effet si le locataire peut prouver que vous avez manifestement surévalué le prix de vente indiqué sur le congé, le congé sera annulé : le bail sera alors donc reconduit pour 3 ans…
PIEGE #3 : Vos locataires sont mariés, attention !
Pourquoi devez-vous porter une attention particulière avant de donner congés à vos locataires s’ils sont mariés ?
Voici une situation réelle :
Frédéric S. est propriétaire d’un charmant 2 pièces non meublé de 43m² à Lyon.
Le 01/09/2020, il trouve un locataire (Stéphane R.) et signe le bail avec lui.
6 mois plus tard, Stéphane se marie avec Sandrine V.
Sandrine emménage tout naturellement dans l’appartement.
Au mois d’avril 2021, Thomas informe son propriétaire qu’il s’est marié et lui demande de mettre les quittances au nom de M. & Mme S. Frédéric et Sandrine
Pour des raisons personnelles Frédéric a besoin de récupérer son logement et envoie le courrier dument complété à son locataire Frédéric S.
Quelques semaines plus tard, les locataires contestent ce congé sous prétexte que Madame n’a pas reçu le courrier de congés. La demande de congés est annulée !
Frédéric repart pour 3 ans avec ses locataires…
En effet la Loi oblige que le congé soit donné aux 2 époux (même si qu’un seul des 2 est présent sur le bail), dès lors que le propriétaire a eu connaissance du lien unissant les époux.
Dans cet exemple, le locataire Thomas a informé (au mois d’avril 2021) le propriétaire qu’il s’était marié.
Le propriétaire aurait donc dû envoyer 2 courriers (à la même adresse) à chacun des 2 époux.
En conclusion, le courrier de congé doit être envoyé à tous les titulaires du bail, ainsi qu’aux époux si vous avez eu
connaissance de leur mariage.
Depuis le 1er janvier 2018, en location vide, vous devez annexer à votre courrier de résiliation une notice, dont le contenu a été fixé par décret, qui résume au locataire ses droits en termes de congé.
Vous souhaitez récupérer votre bien donné en location ?
C’est tout à fait possible !
Mais vous devez respecter certaines conditions et ne pas tomber dans certains pièges qui peuvent vous empêcher de récupérer votre bien (connus des locataires qui en profitent…).
Que dit la loi à ce sujet ?
Le congé donné au locataire est régi par les articles 15 et 16 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Vous pouvez donner congé à la date d’échéance du bail éventuellement reconduit tacitement. La date d’échéance est la date à laquelle le bail se renouvelle tacitement.
Exemple : votre bail meublé a commencé le 01/06/2020. Il a été renouvelé tacitement au 01/06/2021. Vous ne pourrez donc pas le résilier avant le 01/06/2022.
Pour être valable, votre congé doit respecter des conditions de fond et de forme sous peine de voir le bail reconduit tacitement.
Dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire, la notification de congé doit :
✓ Être motivée et respecter 1 des 3 motifs autorisés par la loi
– La reprise dite « personnelle » du logement
– La vente du logement
– La reprise pour motif légitime et sérieux
✓ Respecter un délai de préavis minimal de
– 3 mois en location meublée
– 6 mois en location vide (sauf pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales) durée de 6 ans)
✓ Être obligatoirement adressée au locataire par
– Lettre recommandée avec accusé de réception
– Ou acte d’huissier
– Ou remise en main propre contre émargement ou récépissé
Le délai de préavis court à compter de réception du courrier de préavis par le locataire.
PIEGE #1 : Le locataire ne va pas chercher son recommandé
Que se passe-t-il si le locataire ne retire pas la lettre recommandée ?
Si la lettre recommandée n’a pas été remise au locataire (absence ou refus) et vous a été renvoyée, la notification de congé que vous avez donné n’est pas valable.
La majorité des propriétaires pensent que dès lors ils ont envoyé le courrier, le délai de préavis de 3 ou 6 mois commence.
La présentation de la lettre ne fait pas courir le délai de préavis. Le délai court à compter de la signature de l’accusé de réception par le locataire.
Donc si la date limite du délai vous permettant de donner congé au locataire approche, il devient impératif de faire appel à un huissier de justice (démarche payante).
L’huissier va se charger de signifier le congé à votre locataire. Si ce dernier est absent, il laissera un avis de passage et le congé sera valablement donné.
À défaut, le bail sera reconduit pour la durée prévue dans le contrat (1 an bail meublé ou 3 ans bail nu).
Pour sécuriser le process du congé, pensez donc à prendre un mois de marge sur le délai légal pour éviter toute déconvenue.
PIEGE #2 : Le locataire fait annuler votre demande de congés
Vous pouvez donner congés à votre locataire si vous souhaitez vendre votre bien.
La subtilité à connaître : en location vide, vous devez indiquer dans votre courrier de congés le prix de vente et les modalités de paiement.
Pourquoi ?
Parce que le locataire est prioritaire s’il souhaite acheter votre bien. Il a alors 2 mois pour vous répondre. L’absence de réponse vaut refus d’achat.
Sachez que le locataire n’a pas de droit de préemption si vous louez en meublé (donc pas besoin de préciser le prix de vente).
Où est le piège alors ?
Certains propriétaires ont tendance à surestimer le prix de vente du bien : par négligence peut être ou pour s’assurer que le locataire ne fera pas jouer son droit de préemption.
Faites donc très attention à ne pas surestimer le prix du bien (le prix indiqué dans le courrier de congés pour vente).
En effet si le locataire peut prouver que vous avez manifestement surévalué le prix de vente indiqué sur le congé, le congé sera annulé : le bail sera alors donc reconduit pour 3 ans…
PIEGE #3 : Vos locataires sont mariés, attention !
Pourquoi devez-vous porter une attention particulière avant de donner congés à vos locataires s’ils sont mariés ?
Voici une situation réelle :
Frédéric S. est propriétaire d’un charmant 2 pièces non meublé de 43m² à Lyon.
Le 01/09/2020, il trouve un locataire (Stéphane R.) et signe le bail avec lui.
6 mois plus tard, Stéphane se marie avec Sandrine V.
Sandrine emménage tout naturellement dans l’appartement.
Au mois d’avril 2021, Thomas informe son propriétaire qu’il s’est marié et lui demande de mettre les quittances au nom de M. & Mme S. Frédéric et Sandrine
Pour des raisons personnelles Frédéric a besoin de récupérer son logement et envoie le courrier dument complété à son locataire Frédéric S.
Quelques semaines plus tard, les locataires contestent ce congé sous prétexte que Madame n’a pas reçu le courrier de congés. La demande de congés est annulée !
Frédéric repart pour 3 ans avec ses locataires…
En effet la Loi oblige que le congé soit donné aux 2 époux (même si qu’un seul des 2 est présent sur le bail), dès lors que le propriétaire a eu connaissance du lien unissant les époux.
Dans cet exemple, le locataire Thomas a informé (au mois d’avril 2021) le propriétaire qu’il s’était marié.
Le propriétaire aurait donc dû envoyer 2 courriers (à la même adresse) à chacun des 2 époux.
En conclusion, le courrier de congé doit être envoyé à tous les titulaires du bail, ainsi qu’aux époux si vous avez eu
connaissance de leur mariage.
Depuis le 1er janvier 2018, en location vide, vous devez annexer à votre courrier de résiliation une notice, dont le contenu a été fixé par décret, qui résume au locataire ses droits en termes de congé.