Les Méthodes de calcul
D’après la charte de l’expertise en évaluation immobilière il existe quatre grandes familles de méthodes d’évaluation de biens immobiliers
Les méthodes par comparaison directe ou méthodes appelée méthode par le marché
Cette méthode consiste à comparer le bien à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date de l’évaluation.
« La valeur vénale se définit comme le prix normal auquel un vendeur serai prêt à vendre son bien et auquel un acheteur, serai prêt à l’acquérir, sans que leur décision ne soit influencée par un besoin impératif ou un motif exceptionnel »
Les méthodes par le revenu
Cette méthode consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.
Les méthodes par le coût de remplacement ou méthode appelée méthode du coût de la construction
Cette méthode consiste à reconstituer le prix de revient du bien.
Les méthodes dites 'professionnelles'
Ces méthodes s’appliquent à des catégories de biens immobiliers professionnels spécifiques
Il y a notamment la méthode dite du ‘bilan-promoteur’, cette méthode consiste à déterminer la valeur d’un terrain, ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l’opération.
L’évaluateur va déterminer la valeur vénale en fonction du montant maximal qui peut être affecté à l’acquisition du foncier par l’aménageur ou le promoteur dans une opération d’aménagement ou de construction, en fonction de ses prévisions de recettes et de dépenses bilan aménageur ou bilan promoteur.
Utilisation de ces Méthodes
- Appréciation de garantie dans le cadre d’un contentieux bancaire (vente par adjudication)
- Appréciation de la valeur vénale d’un immeuble dans le cadre d’une cession de bureaux.
- Appréciation de la valeur vénale d’un appartement dans une optique d’appréciation de garantie
- Évaluation et conseils dans un cadre pré-contentieux en vue d’une vente.
(Source : Charte de l’évaluation du Domaine décembre 2016)
Parus au « JO » du 21 septembre 2016, un décret et son arrêté actent la création de la Direction immobilière de l’Etat, DIE, qui se substitue notamment au service France Domaine de la Direction générale des finances publiques.