Les Sociétés Civiles Immobilières
La valorisation des Parts Sociales
Les différents types de SCI (Société Civile Immobilière)
– les SCI d’attribution (CCH, art. L. 212-1)
– les SCCV, SCI de construction-vente
– les SCI de gestion ou de location
- les SCI qui ne sont productives ni de résultat ni même de revenu parce que détenant en capital des biens qui ne sont pas donnés en location (résidence principale ou secondaire des associés) ou leur seule nue-propriété. En pareil contexte, la valeur mathématique (ou patrimoniale) est prioritairement recherchée, ainsi que le préconise la jurisprudence.
- les SCI génératrices de revenus pour lesquelles la valeur patrimoniale sera également considérée, mais associée à d’autres approches prenant en compte la rentabilité. Leur objet, plus « profitable », nécessite de facto la tenue d’une comptabilité à jour, indispensable aux opérations de l’expert.
- La valeur mathématique
Logique de patrimoine d’abord, avec la valeur mathématique (VM) (ou patrimoniale), par opposition à la valeur de rentabilité (VR) ou de productivité (VP) : à privilégier pour les sociétés patrimoniales ou de « taille modeste » (Reims, 10 juin 2014, n°12/02548).
- La valeur de productivité
Une approche reposant sur la rentabilité de la société pour la définition de la valeur des parts sociales de SCI. Il s’agira, par conséquent, de définir sa valeur de productivité.
La méthode vise à capitaliser le résultat net que l’entreprise produit pour en définir la valeur ou, judiciairement exprimé, déterminer la valeur de l’actif par capitalisation des bénéfices (CAA Nancy, 18 oct. 2012, n°11NC01065).
Les différents abattements en matière de parts sociales de SCI
Les parts de Société ne peuvent être cédées librement, bien au contraire.
- Décote générale pour non-liquidité,
- Décote pour situation minoritaire,
- Décote liée aux contraintes juridiques ou contractuelles
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