La nullité d’une promesse de vente immobilière de longue durée à défaut d’acte notarié est relative

Cass. 3e civ. 26-11-2020 n° 19-14.601 FS-PBI

Seule la partie qui promet de vendre peut demander l’annulation pour défaut d’acte notarié d’une promesse de vente immobilière d’une durée supérieure à dix-huit mois.

Toute promesse de vente consentie par une personne physique et portant sur un immeuble ou un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle si elle n’est pas constatée par un acte authentique (CCH art. L 290-1).

Le bénéficiaire d’une promesse de vente d’un immeuble conclue pour une durée supérieure à dix-huit mois mais non constatée par acte notarié peut-il agir en nullité de cette promesse ?

Non, vient de juger la Cour de cassation : les dispositions de l’article L 290-1 du Code de la construction et de l’habitation ayant pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative et seul le promettant peut l’invoquer.

à noter : Solution inédite.
L’exigence de l’authenticité s’applique à toutes les promesses de longue durée, même si elles sont synallagmatiques (Cass. 3e civ. 18-2-2015 no 14-14.416 FS-PBR : BPIM 2/15 inf. 124), ce qui était le cas en l’espèce.
La nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger (C. civ. art. 1181, al. 1). Or c’est bien le promettant dont le bien est immobilisé pour une longue durée que le législateur a voulu protéger. C’est donc en vain que le bénéficiaire de la promesse invoquait ici le caractère absolu de la nullité soit parce qu’il s’agissait d’un acte solennel, soit parce que la loi visait à protéger aussi le Trésor public.
Il résulte de la solution retenue que la promesse nulle peut être ratifiée par le promettant ou que celui-ci peut renoncer à l’action en nullité (C. civ. art. 1181, al. 2).

© Editions Francis Lefebvre 2020

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