Expertise immobilière ou avis de valeur : quelle différence ?

Expertise immobilière ou avis de valeur : quelle différence ? 

Joseph Bruno

Pour l’évaluation de biens immobiliers, il ne faut pas confondre expertise immobilière et avis de valeur. Dans certains cas, un simple avis peut suffire, mais lorsqu’il faut apporter une démonstration objective de la valeur vénale du bien qui soit opposable aux tiers, mieux vaut se tourner vers un rapport d’expertise immobilière.

Quelles sont les différences entre ces deux documents ? Comment savoir si vous avez besoin d’un simple avis de valeur ou d’un rapport expertise immobilière ?

Dans cet article, on vous explique les différences entre ces deux documents.

 

1. Qu’est-ce qu’un avis de valeur ?
2. L’avis de valeur dans quels cas ? 
3. Qu’est-ce qu’une expertise immobilière ?
4. La responsabilité de l’expert immobilier

1. Qu’est-ce qu’un avis de valeur ?

L’avis de valeur est un document synthétique qui donne une idée sur le prix de vente d’un bien immobilier qui est le plus souvent exprimée comme une fourchette de valeur.

L’avis de valeur est réalisé par un agent immobilier ou un notaire. Mais l’avis de valeur n’est pas conforme à la Charte de l’Expertise Immobilière qui encadre le métier d’expert immobilier.

L’agent immobilier qui délivre cet avis de valeur ne facture pas cette prestation qui est comprise dans les frais d’agence au moment de la transaction. Mais l’agent immobilier n’a donc pas un regard neutre sur la valeur du bien car il est intéressé par la commercialisation de celui-ci.

Bon à savoir : l’agent immobilier contrairement à l’expert immobilier n’engage pas sa responsabilité sur un avis de valeur. Il n’y a donc aucune garantie sur la fiabilité de son résultat qui reste donc très subjectif et propre à chaque individu.

2. L’avis de valeur : dans quels cas ?

L’avis de valeur est le plus souvent rédigé par un agent immobilier, pour estimer le prix de vente d’un bien immobilier lorsque le propriétaire engage un processus de vente ou de location de son bien. L’avis de valeur permet donc généralement de préparer une transaction.

Mais l’avis de valeur peut également être nécessaire dans d’autres cas (liste non exhaustive) :

• Location d’un bien immobilier.
• Financement d’un achat.
• Assurance d’un immeuble.
• Faire le point sur la valeur d’un immeuble. 

3. Qu’est-ce qu’une expertise immobilière ?

Contrairement à l’avis de valeur, le rapport d’expertise immobilière renseigne sur une valeur vénale objective. Il démontre et justifie cette valeur vénale conformément à la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière.

Les facteurs qui sont pris en compte par l’expert immobilier sont notamment :

• Les facteurs juridiques et fiscaux de la valeur.
• Les facteurs physiques de la valeur.
• Les facteurs économiques et sociologiques de la valeur. 

Bon à savoir : Le rapport d’expertise est détaillé (entre 30 à 40 pages). Il démontre et justifie la valeur vénale par une étude de marché, qui comprend des références de transactions comparables qui permettent de justifier la valeur. L’expert immobilier expose dans son rapport un raisonnement qui permet de justifier la valeur vénale à laquelle il conclut.

4. La responsabilité de l’expert immobilier

« L’expert immobilier est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports.« 

« Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière« 

L’expert immobilier a pour unique mission d’évaluer des biens immobiliers. Il n’est donc en aucun cas intéressé sur la valeur du bien à expertiser.

L’expert immobilier, est assuré pour son activité d’évaluation immobilière. Il engage sa responsabilité civile professionnelle sur la valeur vénale en signant son rapport d’expertise.

Une expertise immobilière peut-être nécessaire dans les cas suivants (liste non exhaustive) :

• Liquidation de patrimoine
• Déclaration de succession
• Donation
• Sortie d’indivision
• Divorce 
• Expropriation
• Déclaration fiscale pour l’IFI ou litiges fiscaux
• Évaluation de parts de SCI
• Étude de projet immobilier. 

 

L’expert immobilier n’est donc jamais intéressé par la valeur vénale des biens qu’il expertise. Dans l’hypothèse où il exerce également le métier d’agent immobilier, l’expert ne peut jamais procéder à la fois à l’expertise immobilière et à la commercialisation du bien.