L’annulation du bail commercial

« L’annulation du bail commercial entraîne celle du prêt souscrit par le locataire pour son activité » CA Rennes 9-9-2020 n° 17/03847, M. B. c/ Sté Maxcatine

Après avoir annulé un bail commercial pour dol du bailleur, une cour d’appel a annulé en conséquence les prêts souscrits par le locataire pour les besoins de l’activité qu’il devait exercer dans les locaux, jugeant le bail et les prêts interdépendants.

Ayant pris en location un local situé dans un ensemble commercial pour un usage exclusif de commerce alimentaire, le locataire découvre qu’il ne pouvait pas exploiter son commerce dans les locaux loués, car la décision de la Commission départementale d’aménagement commercial ayant autorisé la création de plusieurs magasins dans l’ensemble commercial précisait que le local loué par le locataire ne pouvait accueillir qu’un commerce non alimentaire.

Le locataire sollicite alors l’annulation du bail commercial pour dol et l’annulation des prêts qu’il a souscrits pour financer ses besoins en fonds de roulement et l’aménagement des locaux. La cour d’appel de Rennes fait droit à ces demandes. Elle juge que le bailleur avait commis une réticence dolosive en signant le bail commercial sans informer le locataire de l’impossibilité d’exploiter un commerce alimentaire dans les locaux.

En effet, l’exercice d’un commerce alimentaire était l’élément déterminant du consentement du locataire au bail et le bail précisait d’ailleurs la destination des locaux, à savoir une activité exclusivement alimentaire.

En outre, le bailleur, professionnel de la location, était présumé connaître les biens loués matériellement et juridiquement. Il devait donc savoir que les locaux nouvellement construits avaient reçu une autorisation d’exploitation commerciale avec une affectation particulière.

La cour déduit ensuite de la nullité du bail commercial celle des prêts souscrits par le locataire, le bail et les prêts constituant une opération économique unique et globale.

En effet, ces prêts avaient été contractés pour les besoins de l’activité devant être exercée dans les locaux objets du bail commercial.

En outre, les conditions particulières des prêts mentionnaient que les crédits étaient affectés aux besoins du commerce alimentaire et la garantie du paiement de ces prêts était constituée par le nantissement du fonds de commerce.

Ainsi, les revenus de l’activité du locataire devaient permettre le remboursement des prêts.

à noter : L’originalité de la décision tient en la reconnaissance de l’interdépendance entre le contrat de bail commercial et les prêts souscrits par le locataire commercial.

La jurisprudence reconnaît depuis longtemps l’existence d’une interdépendance entre le contrat de vente et le prêt finançant l’achat (par exemple, Cass. 1e civ. 10-9-2015 no 14-17.772 : RJDA 1/16 no 1).

L’arrêt commenté étend cette solution au prêt associé à un bail.

Aux termes de l’article 1186, alinéa 2 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, inapplicable en l’espèce, lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

Source : Espace abonnés – Editions Francis Lefebvre

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