Évaluation d’Agent Immobilier ou Rapport d’Expertise ?

Le Rapport d’Expertise / L’estimation / l’avis de valeur

En définition, une estimation ou un avis de valeur permet de déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier en vue d’un projet (mutation, vente, renégociation de prêt…) à une date donnée. Vous me direz qu’il n’y a donc pas de différence entre les deux ? Et pourtant le législateur marque bien cette différence.

En effet, le terme « estimation » ne peut être utilisé que par des agents immobiliers qui ont le titre d’expert immobilier et donc inscrit auprès de la Chambre des Experts Immobiliers. Enfin, l’expert engage sa responsabilité, alors que l’avis de valeur (ou l’évaluation) rédigé par un agent immobilier non expert n’engage pas la responsabilité de son rédacteur.

En résumé, on utilisera la notion de « Estimation immobilière » pour un document rédigé par un agent expert et d’avis de valeur (ou évaluation) pour un agent non expert.

Les objectifs d’un avis de valeur

Par l’intermédiaire de ce document, l’agent immobilier tentera de se démarquer de la concurrence en ayant une rédaction structurée, claire, précise, car pour lui il s’agit d’un vrai support de communication.

Un avis de valeur de « qualité » = un mandat exclusif au bon prix.

Structure d’un avis de valeur

De manière générale, nos remarquons que les agences découpent leurs avis de valeur en 3 parties, la 1ere partie permettant de décrire les caractéristiques du bien concerné avec ses points favorables ou à considérer, l’agencement, les pièces à fournir pour la mise en vente et le déroulement d’une vente.

struture avis de valeur

La 2ème partie met souvent en avant les moyens mis en œuvre et les services que l’agence se propose de mettre à votre disposition. Il ne faut pas perdre d’esprit que ce document est la carte de visite de l’agent, il doit être vendeur.

Quels sont les engagements de services le plus souvent rencontrés, du moins en terme de proposition ?
Mettre en valeur le bien (conseil d’agencement…), réaliser des photos de qualité professionnelle, mettre un rédactionnel approprié, apposer un panneau de commercialisation, afficher le bien sur la fiche vitrine de l’agence, diffuser l’annonce sur des portails d’annonces immobilières et sur leur propre site internet, réaliser un plan marketing personnalisé dans votre quartier (emailing, flyer, campagne sms), relancer la base de données acquéreurs et rendre compte 24h/24 de toutes actions commerciales et comptes rendus sur un site internet dédié au bien.

La 3ème partie sert de conclusion et définit au préalable, la nécessité d’effectuer un audit global du bien avant d’établir l’avis de valeur.

Vous pouvez remarquer par vous-même que les 2/3 du rapport d’agence sont à visée commerciale avec comme objectif unique, obtenir un mandat de vente.

Vous en voulez la preuve ? Regardez ICI, c’est un réel marché !

L’agent Immobilier aura recours à 3 types de méthodes afin de déterminer la valeur du bien

Méthode par comparaison
Cette méthode est souvent utilisée car colle au plus près du marché local et prend en considération les biens en « vente », les biens « vendu ». Cette comparaison s’appuie sur des biens de même catégorie et prend en compte au minimum : la ville, le type de bien, l’année de construction, le nombre de chambres.

Méthode dite du client
Cette méthode prend en compte la valeur souhaitée par le client en fonction de sa connaissance du quartier, de son immeuble… et oui c’est une donnée souvent utilisée ! Pour autant le client vendeur est-il un professionnel de l’immobilier ?

Méthode dite du  « professionnel »
Cette méthode rassemble les équipes commerciales et met à profit l’ensemble de leurs compétences et savoir-faire acquis par la formation et leurs expériences du terrain.

Un rapport d’expertise ne peut être assimilé ou comparé avec une simple évaluation réalisée par un agent immobilier, ce pour quatre raisons :

– La Mission première d’un Expert est la rédaction d’un rapport d’expertise portant sur l’évaluation de biens et droits immobiliers .

– L’Expert n’est pas intéressé par la commercialisation du bien soumis à expertise.

– La rémunération de l’Expert est basée sur un taux horaire, et ne dépend donc pas de la valorisation du bien en question.

Un rapport d’expertise renseigne sur une valeur vénale (notion objective), et non sur prix de vente (notion subjective), en la forme d’un document comportant entre 20 et 40 pages (/ une ou deux feuilles pour une estimation agence). Ce rapport contient la plupart du temps 18 points d’analyse. Voir ICI

Pour ce qui est des méthodes employées par un expert dans le cadre de sa mission, je vous invite à en prendre connaissance ICI.

Vous hésitez encore ?

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